lunes, 3 de septiembre de 2012

Civil – Contratos. Arrendamientos Urbanos. Extinción por fallecimiento del arrendatario. Subrogación por causa de muerte. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 26 de julio de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

SEGUNDO.- (...) Como expresa la reciente Sentencia de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 27 de junio de 2011, la Disposición Transitoria Segunda, B de la LAU de 1994 regula a partir de su vigencia para los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Arrendaticio de 1964, y, en lo que ahora interesa, el tercer párrafo de su apartado 9 establece que "serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidos en el artículo 16 de la presente ley ", entre cuyo procedimiento debe incluirse, so pena de extinción del arrendamiento, la notificación por escrito al arrendador en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, que previene el repetido artículo 16-3 de la vigente Ley, que en definitiva ha venido a sustituir el procedimiento regulado en el apartado 4 del artículo 58 de la Legislación anterior, y suprime, por tanto, el requerimiento por parte del arrendador en ausencia de notificación de subrogación por el mismo recibida (en tal sentido, entre otras, sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009, de la Sección 14 ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de mayo de 2010 y 6 de junio de 2011, de la Sección 18ª de esta misma Audiencia de 14 de mayo de 2007 y las que en ésta se citan de la Audiencia Provincial de Huesca de 20 de junio de 2006, de la de Barcelona de 26 de junio de 2001, de la de Alicante de 8 de noviembre de 2000, de la de Zaragoza de 31 de enero de 2000, de la de Albacete de 31 de marzo de 1999 y de la de Burgos de 7 de mayo de 1998).
No obstante lo precedente, es cierto que algunas resoluciones (vgr. La sentencia de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de julio de 2007) vienen propugnando una interpretación flexible de la norma (artículo 16-3 LAU 1994) en el sentido de no considerar la notificación escrita al arrendador requisito imprescindible, pudiendo operar válidamente la subrogación, aunque aquélla se haya omitido, cuando éste (el arrendador) conoce por cualquier medio que se ha producido el fallecimiento del arrendatario, la identidad del subrogado y su voluntad de subrogarse, sin embargo a juicio de la Sala tal interpretación solo podría entrar en juego en aquéllos casos especiales en que el arrendador, amén de conocer todas esas circunstancias las haya consentido siquiera tácitamente aunque por hechos concluyentes, como por ejemplo emitiendo los nuevos recibos a nombre de la persona subrogada, pues es sabido que conocer no equivale a consentir, cuyos posibles casos son ajenos al ahora enjuiciado en el que los pagos de la renta que continuaron con posterioridad al fallecimiento del arrendatario -folios 86, 87 y 88 de las actuaciones- se seguían emitiendo y aceptando a nombre del inquilino finado Don Casimiro como ordenante, no suponiendo el pago más que el cumplimiento de la contraprestación correspondiente a la continuada ocupación del inmueble, por lo que en modo alguno puede suplir la voluntad de subrogación, en absoluto conocida por los demandantes al no haberse efectuado en el plazo legal la notificación fehaciente y, mucho menos, consentida cuando en pago de la renta ha sido rehusada con posterioridad cuando se realiza en nombre de la hoy demandada, dando lugar al expediente de consignación judicial, consideración que no puede alterarse en base al simple conocimiento del fallecimiento del inquilino que se revela en juicio por parte de una de las coherederas demandantes y cuando el pago de la renta se dirige a otra de las demandantes como tutora de su incapacitada madre.
Lo anterior viene apoyado por la sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo el 24 de marzo de 2011, en el recurso de casación número 381/08 (interés casacional), que reitera la doctrina de la sentencia de 3 de abril de 2009 (recurso número 1200/2004), seguida en la de 22 de noviembre de 2010 al haber llevado al fallo la doctrina siguiente: "Reiterar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento".
Dicho fallo se asienta en la argumentación siguiente: "El recurso de casación se funda en la vulneración del artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y en la existencia de interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. La cuestión jurídica que plantea se centra en determinar si, fallecido el titular firmante de un contrato de arrendamiento de vivienda, el cónyuge viudo debe subrogarse en el contrato para continuar en el arrendamiento o permanece como titular del mismo en calidad de arrendatario originario pese a no ser el suscriptor formal del contrato. Para ello, el recurrente pone de manifiesto la existencia de dos corrientes jurisprudenciales mantenidas por diferentes Audiencias Provinciales en orden a resolver si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo el régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular, el cónyuge supérstite debe ser considerado o no como un coarrendatario.
En caso positivo, como argumenta la Audiencia Provincial, no resultaría de aplicación el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse en el arrendamiento concertado por su cónyuge, al ser titular del contrato. En defensa de esta postura se añade por la sentencia recurrida que, en el caso objeto de examen, el contrato de arrendamiento se formalizó en el año 1970, momento en el que la esposa tenía la capacidad legal limitada, por lo que el esposo era el único administrador de la sociedad de gananciales. El recurso debe ser estimado. Las discrepancias expuestas por las Audiencias Provinciales en torno a esta cuestión, ya han sido solventadas por esta Sala que en la sentencia de 3 de abril de 2009 (Recurso núm. 1200/2004) declaró, como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento. Y es que la concreción de la figura del arrendatario resulta del propio contrato de arrendamiento, generador de derechos personales, independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de domicilio conyugal o del régimen matrimonial que pueda existir entre los cónyuges, lo que resulta plenamente compatible con el régimen de subrogación existente en el antiguo artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 así como en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. (...). Como consecuencia de lo razonado, al estimarse fundado el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la cuestión de interés casacional, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la contradicción jurisprudencial. En definitiva, el contrato de arrendamiento se suscribió entre el esposo de la demandada y la madre del actor, sin que al fallecimiento del primero la demandada pusiera en conocimiento de la parte arrendadora tal circunstancia y su deseo de subrogarse en la posición de su esposo, dentro del plazo y en los términos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, motivo por el que se debe declarar la extinción del contrato".

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