Civil – D. Reales. Realización de obras en la fachada de locales comerciales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 15 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA REBECA CARPI MARTIN).

TERCERO.- En esencia, la cuestión litigiosa se centra en determinar si las obras efectuadas por la parte demandada en la parte de fachada correspondiente a su local comercial, situado en planta sótano y planta baja, consistentes en transformar dos ventanas en puertas, colocación de pasarela metálica con anclajes en la fachada y apertura de un paso a través de la pared comunitaria que da acceso a las viviendas precisaba o no de la autorización de la Comunidad de Propietarios por afectar a un elemento común del inmueble, como es su fachada, y si ha existido o no esta autorización o si la ejecución de tal obra se llevó a cabo al amparo de lo establecido en las escrituras de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y estatutos que rigen la Comunidad. (...)

SEXTO.- Aclarada la naturaleza comunitaria de la pasarela procede valorar si las obras realizadas lo ha sido legítimamente, por venir autorizadas por ley, Estatutos o acuerdo de la Junta de Propietarios, o adolecen de una falta de autorización que determine su ilicitud, debiendo por ello procederse a su retirada y reposición al estado anterior. Es evidente que, en principio, no quedan autorizadas por ley las reformas y alteraciones de los elementos comunes emprendidas por un propietario de un elemento privativo. Así resulta sin duda del art. 553-36.2 y del art. 553-25.3 CCCat.

Por otra parte debe tenerse en cuenta que no es aplicable directamente, en cuanto a la interpretación de tales preceptos, lo sostenido por el Tribunal Supremo en la sentencia de 11 de febrero de 2010 y las allí citadas en el mismo sentido en la que se apoya la decisión del Juez de instancia, al tratarse de una doctrina jurisprudencial que interpreta la regulación estatal de la Propiedad Horizontal, ajena a nuestro ordenamiento catalán y por ello no aplicable en Cataluña. No obstante, careciendo de doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Superior de Justicia sobre esta cuestión, resulta razonable, dada la analogía entre el precepto estatal y el catalán, así como entre la situación fáctica planteada en ambos regímenes, interpretar el precepto catalán admitiendo, tal como hace el Tribunal Supremo respecto del art. 7 de la LPH, que " no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).

Debe advertirse que, aún así, admitir esa interpretación más flexible respecto de las obras que se realicen en la fachada de los locales comerciales no supone, en modo alguno, prescindir de la normativa propia de cada Comunidad, que puede haber especificado en sus Estatutos el régimen de obras que cabe realizar en los elementos comunes que afectan a los locales comerciales y que se prevea atendiendo a su finalidad comercial.Si así se ha hecho, resultará, por tanto, que ya se habrá concretado y flexibilizado en tal caso el abasto de obras que cabe realizar y quedará sin razón de ser la simple interpretación del precepto legal mencionado, por haber sido el mismo oportunamente adaptado a la dinámica de la Comunidad en particular.

SEPTIMO.- En el caso de autos, por una parte, no hay evidencia alguna de que la Junta de Propietarios autorizase las obras de construcción de la pasarela y reforma de fachada con apertura de puertas en el local comercial de la demandada, siendo evidente más bien lo contrario, tal como resulta de los Documentos núm.

Diez y Doce de la demanda en los que se plasma la oposición a dichas obras. No existiendo autorización específica para dichas obras, y existiendo previsiones al respecto en los Estatutos de la Comunidad, cabe valorar si dichos Estatutos, y concretamente sus artículos 8, 20 y 21, autorizaban, dentro de la flexibilidad que introducen en cuanto a las obras que cabe realizar en los locales comerciales, las obras emprendidas. Reza el tenor literal de tales artículos del modo siguiente: " Artículo 8.- Queda prohibido poner a secar o tender ropa en los balcones, ventanas o terrazas que den a las fachadas principales, siempre que esté al alcance de la vista de la calle, así como la instalación de cualquier elemento, adorno o letrero, fijo o móvil que signifique un cambio de la estructura o configuración externa y estética, salvo el propietario del local o locales de negocio, que podrá acondicionar la parte de fachada que le corresponde mediante anuncios, letreros, luminosos o no, y otros análogos acordes con su actividad." "Artículo 20.- Se faculta a los propietarios de cualesquiera entidades en el edificio para poder comunicar, en sentido vertical u horizontal, cada una de ellas con sus colindantes de la propia finca o de fincas inmediatamente lindantes, suprimiendo tabiques y construyendo servidumbres o dividiendo materialmente aquellos para hacerlos más reducidos o aumentarlos por agrupación, con posibilidad de señalar nuevas cuotas de participación para los departamentos modificados, sin que esta nueva fijación afecte a los demás departamentos o al total, y sin necesidad de recabar la autorización de la comunidad." "Artículo 21.- Los propietarios de local o locales en planta baja, podrán efectuar sin consentimiento del resto de los copropietarios, obras de conexión a la red general de desagüe. Asimismo, podrán realizar sin el consentimiento del resto de los copropietarios obras para la conexión con las redes generales de electricidad, conducción y/o evacuación de aguas, así como ventilación o aireación, entendiéndose en consecuencia ello como derecho y obligación de efectuarlas y consentirlas. También podrán instalar cajeros automáticos, buzones de seguridad, etc, y demás elementos para la actividad comercial ".

Tras la lectura de los preceptos transcritos, esta Sala considera, en primer lugar, que la previsión del artículo 8 no sería aplicable al supuesto, por tratarse de un precepto que alude a la colocación de elementos de anuncio, letreros y similares relativos a la actividad desarrollada en los locales comerciales del edificio, no siendo tal la naturaleza y entidad de la obra realizada, que no tiene como finalidad anunciar o hacer visible la actividad desarrollada en el local, sino habilitar nuevos accesos al mismo. No nos encontramos tampoco ante una división o agrupación de locales, pues el local de autos no ha sido objeto de actos de transformación de esa naturaleza. Sí que podemos valorar las obras ejecutadas a la luz de lo previsto en el art. 21 de los Estatutos.

Dicho precepto prevé en su última frase que los propietarios de locales comerciales pueden instalar elementos para la actividad comercial que se desarrolle en el local, de donde cabe entender, realizando una interpretación sistemática y acorde además con la interpretación del Tribunal Supremo, expuesta anteriormente y recogida en la sentencia de dicho Tribunal de 11 de febrero de 2010, que ese precepto estatutario desarrolla la posibilidad de que los propietarios de locales comerciales puedan adaptarlos y modificar la fachada en lo necesario para la actividad comercial que vayan a ejercer " siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros".

Dicho lo anterior, la cuestión esencial a resolver es la de si la actividad que se desarrolla en el local exigía las obras ejecutadas. Al respecto, y puesto que ambas partes asumieron ya en la vista previa y como hecho no controvertido que las dos ventanas que se han transformado se han convertido en puertas de seguridad, que venían exigidas por la normativa urbanística, y por las condiciones para habilitación del local que el Ayuntamiento exigió a los demandados, y que dichas puertas se comunican con vía pública a través de la pasarela también construida que se une con la rampa que ya existía, debemos estimar como necesaria y por ello legítima por autorizada en los Estatutos de la Comunidad, y concretamente por la previsión del art. 21, la obra realizada. Siendo tal obra necesaria para la actividad a desarrollar en el local, y por ello amparada en principio en el art. 21 de los Estatutos, aún cabe añadir, tal como concreta la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que debe valorarse que la alteración realizada no perjudique a otros copropietarios y que no se realice en una porción de terreno susceptible de aprovechamiento por el resto de propietarios.

En el presente caso queda claro que la obra realizada no perjudica a otros copropietarios, pues en nada les afecta la apertura de ambas puertas y la instalación y apertura de la pasarela, pues ni se ha acreditado en modo alguno que pudiese afectar a la seguridad del edificio ni perjudica a los demás propietarios, pues no da acceso a otros elementos privativos del edificio ni entorpece la circulación del resto de vecinos, ni se trata de una zona de fachada que antes pudiese ser utilizada por el resto de comuneros, de donde resulta, en fin, que su realización no ha alterado el disfrute de los elementos comunes que ostentan los demás copropietarios, lo que unido a la necesidad de su realización para el aprovechamiento del local comercial determina, en fin, y aunque con una base jurídica distinta de la sostenida en la sentencia de instancia, el mantenimiento del fallo dictado en la misma, y la desestimación del recurso de apelación.