Principios de inoponibilidad y de fe pública registral. La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. No obstante, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso.

... 4.- Es preciso entrar en el análisis del segundo motivo de casación porque, a pesar de la estimación del primer motivo, como se ha dicho, la adquisición de la propiedad por el Ayuntamiento no sería suficiente para poder estimar su demanda si quedara acreditado que, con posterioridad, la demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad.

El recurrente impugna la valoración realizada por la Audiencia en el sentido de que la demandada estuviera de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

El motivo se estima por las siguientes razones.

1.ª) Partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH.

La sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 (Rec. 5299/1999) -que, por la época en que sucedieron los hechos, al igual que sucede en el presente litigio, hubo de aplicar el derecho anterior al art. 594 LEC del año 2000, que zanjó la cuestión- sentó como doctrina la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro».

2.ª) El adjudicatario en la ejecución de cosas que no pertenecen al ejecutado y que inscribe su adquisición, para quedar protegido frente a la acción del verdadero propietario debe estar de buena fe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH.

Partiendo de los hechos probados, esta sala no puede compartir el juicio de la sentencia recurrida sobre la buena fe del adjudicatario en la subasta y, por el contrario, entiende que los hechos probados destruyen la presunción de buena fe de la demandada.

Como dijo la sentencia 928/2007, de 7 de septiembre, «la jurisprudencia suele identificar la buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con eficacia traslativa. Sin embargo, sentencias como las de 25 de octubre de 1999, 8 de marzo de 2001 y 11 de octubre de 2006 también consideran desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia "de la negligencia del ignorante"». La concepción «ética» de la buena fe, según la cual no basta la simple ignorancia de la realidad, sino que se precisa una actuación diligente, que va más allá de la simple consulta del Registro, ha sido confirmada por la sentencia de 12 de enero de 2015 (Rec. 967/2012).

La carga ética de la diligencia del adquirente no significa que se prescinda del Registro, pero la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando «tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente» (arg. art. 36 LH).

En el caso, la descripción de las fincas litigiosas como destinadas a zona verde, vial, aparcamientos y ensanchamiento de una avenida, tal y como figura en la certificación de cargas, imponía el despliegue de una diligencia mínima por parte del adjudicatario para conocer la verdadera situación de las fincas. Esa descripción sugiere que se trataba de terrenos sujetos a cargas urbanísticas y resulta motivo suficiente como para que la demandada tratara de cerciorarse de la situación posesoria que, de hecho, se oponía a la titularidad publicada en el Registro. Ello no puede considerarse una carga desproporcionada o extraordinaria, más tratándose de una finca segregada y que en la inscripción de la obra nueva en la finca matriz, según se considera probado, figuraba la anotación marginal de que la concesión de la licencia estaba sujeta a las condiciones de la misma.

Finalmente, a efectos de dar respuesta a los argumentos de la demandada recurrida, hay que señalar que no puede invocarse como caso semejante el de la sentencia 179/2013, de 20 de marzo, en el que se desestimó la demanda, pues se trata de un supuesto sustancialmente diferente: en ese caso el Ayuntamiento demandante no solo ejercitó acción en la que solicitaba la declaración de su propiedad de una finca, la nulidad de las escrituras de los contratos de compraventa celebrados por sucesivos subadquirentes y sus inscripciones registrales, sino también, y a diferencia de lo que sucede en el presente litigio, la condena a la formalización de la cesión y entrega material. La citada sentencia tuvo en cuenta que en el caso el propio Ayuntamiento no solo reconoció que no había habido cesión efectiva sino que incluso procuró a su favor y sobre la finca anotaciones de embargo por deudas por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.