Sentencia del
Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2014 (D. José Antonio Seijas
Quintana).
PRIMERO.- Don Jon demandó a la Comunidad de Propietarios de la que
forma parte interesando que fuera declarado nulo un acuerdo adoptado por la
Junta en virtud del cual se autorizaba dar permiso a los vecinos del lado
derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales de dicho lado y más
cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, y ello
porque no fue adoptado por unanimidad y porque además contrariaba otro acuerdo
anterior de la Junta que impedía la realización de tal tipo de actuaciones.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda,
declaró nulo el acuerdo y condenó a reponer la bajante a su anterior situación.
Contra dicha sentencia la Comunidad de Propietarios
demandada formuló recurso de apelación en el que expuso como motivo esencial de
impugnación la errónea interpretación que se hace en la sentencia de instancia
del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el tipo de
quórum exigido por la ley para la validez de acuerdos como el impugnado, que
ésta considera que debe ser por unanimidad.
La sentencia de la Audiencia estimó el recurso de
apelación y, con revocación de la sentencia del juzgado, desestimó la demanda.
La sentencia, después de declarar probado que "se ha cambiado o
sustituido un elemento común (la bajante de aguas pluviales existente en un
ángulo del patio interior del edificio) por otro elemento común similar (una
bajante de doble función, de aguas pluviales y residuales a dicha bajante), así
como la ampliación del conducto subterráneo existente en el patio para conectar
el pozo ", y que el "acuerdo fue aprobado con 8 votos a favor
(que representaban el 60,00% de las cuotas), 1 voto en contra (7.50% de las
cuotas) y 2 abstenciones. Es decir, no fue aprobado por unanimidad, sino por
mayoría", argumenta que " se da una perfecta adecuación entre
ambas realidades: la física y la jurídica, porque por la naturaleza de las
acciones a realizar en virtud del acuerdo no se puede decir que se estén
modificando las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de
la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros
(únicos casos en que la Ley exige la unanimidad para la validez de los
acuerdos)... No hay base legal para la exigencia de unanimidad para la validez
de un acuerdo que tiene por objeto la sustitución (y mejora) de un elemento
común".
Don Jon formula recurso por interés casacional.
SEGUNDO.- En el primer motivo se citan las sentencias de 28 de
marzo de 2012, 17 de febrero de 2010, 6 de marzo de 1998, 10 de diciembre de
1990 y 15 de noviembre de 2010, en cuanto declaran que la alteración de cosas
comunes de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, afectan al
título constitutivo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12 y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo que se
establece en el artículo 17.1ª, párrafo primero, de la ley, que exige la
unanimidad para la validez de los acuerdos que decidan dicha alteración.
Se desestima.
La sentencia recurrida no contradice la jurisprudencia de
esta Sala. Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer
obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque
estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta
de Propietarios, de tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario
pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de
Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12), sino también al principio básico de
la copropiedad (STS 17 de febrero 2010). Ocurre que no todas las obras son
iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido
de los artículos 12 y 17 de la LPH. Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de
marzo 2012 - que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los
forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del
consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras
se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los
propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior
del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en
beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los
respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando
afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de
propietarios.
Y lo cierto es que no estamos ante una afectación la
estructura de la finca - STS 17 de febrero 2010 -, ni ante la división material
o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos
comunes - STS 28 de marzo 2012 -, o de obras de adaptación de un local del
edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación - STS 6 de
marzo 1998 -, ni en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en
una fachada - STS 10 de diciembre de 1990 - o de la apertura de un hueco en la
fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio,
que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se
estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y
que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios - STS 15 de
noviembre de 2010 -.
Para la sentencia de la Audiencia las obras se realizan
en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora
de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido
deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales
vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las
cuales no requieren unanimidad sino mayoría; obras que no conllevan, según
valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o
afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se
han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las
cuotas de participación de los comuneros.
Los razonamientos del recurrente no atacan tal
conclusión, sino que se limitan a matizarla mediante la aplicación al caso del
artículo 12 de la Ley, sin tener en cuenta que, en el caso que se examina, la
Audiencia Provincial no ha fijado la necesidad del consentimiento unánime para
adoptar un acuerdo que no se encuentra en ninguna de las prohibiciones
legalmente establecidas, debido a la forma y al modo en que la obra ha sido
ejecutada, conforme a los hechos que declara probados.
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