Civil – D. Reales. Propieda horizontal. Legitimación del Presidente para actuar en defensa de los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular.

Auto de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 20 de septiembre de 2011 (D. JOSE HERRERA TAGUA).

CUARTO.- Más bien, la cuestión sería, si estaba facultada, o no, para ejercitar la acción que sustenta su reclamación.

Es pacífico que cualquier comunero puede actuar en beneficio de la comunidad. En este sentido, es unánime la jurisprudencia que reconoce la legitimación a cualquier copropietario, en base a su derecho de uso y disfrute, con el fin de comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad tanto para ejercitarlos como para defenderlos, SSTS 28-4-23, 17-6-27, 7-7-54, 25-1-58, 24-10-73, 18-12-89, 17-4-90, 6-6-97, entre otras. Expresamente la Sentencia de 3 de febrero de 1.983 declara que: "cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a la Comunidad, ya para ejecutarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la Sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros sin que le perjudique la adversa o contraria". En definitiva, como señala la Sentencia de 24 de enero de 1.963 cualquier comunero está facultado para ejercer los derechos en provecho de los demás codueños, pero no en provecho propio ut lucretur solum.

Entre quienes estarían legitimados para actuar en beneficio de los demás, podría encontrarse el presidente, no ya solo en razón de su cargo, sino por su condición de propietario de uno de los inmuebles que integran dicha comunidad, pero no es admisible esa actuación en beneficio de los demás cuando consta expresamente la oposición de algún comunero, como ocurre en la presente litis, y no existe acuerdo formal por el órgano de expresión de la voluntad colectiva de ejercita la acción a que se contrae la presente litis.

En concreto, la Sentencia de 18 de julio de 2007, aunque referida a una comunidad de propietarios, es perfectamente aplicable, declara que: "En línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero  y 9 de marzo de 1988  -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -". En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen.

Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios. Según declaró la Sentencia de 19 de noviembre de 1993, la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación y en aras de una tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de las Comunidades de Propietarios, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad - SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio y 25 de septiembre de 1989 -.

En suma, como recuerda la Sentencia de 16 de octubre de 1995, con remisión al contenido de la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, "el Presidente está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas SS 3 de febrero de 1983, 23 de noviembre de 1984, 12 de febrero de 1986, 7 de diciembre de 1987 y 9 de febrero de 1987, que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad Horizontal ".

Por otra parte, en lo que aquí interesa, ha de reseñarse además la doctrina contenida, entre otras, en las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996, en virtud de la cual "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995  y 16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - Sentencia 2 de diciembre de 1989 ".

En este mismo orden de consideraciones, señala la Sentencia de 20 de diciembre de 1.989  que: " según sentencia de 18 de mayo de 1962: "Debiéndose distinguir, como establece la teoría científica, la legitimatio ad processum, de la legitimatio ad causam, según la terminología fórense, aquella, como capacidad que es necesaria poseer para ser sujeto de una relación procesal y poderla realizar con eficacia jurídica, sin la cual no se puede entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo; mientras que esta aparece en función de la pretensión formulada, requiriendo una aptitud específica determinada, mediante la justificación necesaria para intervenir en una litis especial y concreta, por obra de una relación en que las partes se encuentran, respecto a la cosa que es objeto del litigio; aquellas, denominaciones de contenido más expresivo, según los tratadistas procesales, que el conocido desde antiguo, como falta de personalidad y falta de acción, que la doctrina jurisprudencial admitía ya desde la sentencia de 22 de septiembre de 1860, en que así se declara, fecha desde la cual se viene diferenciando una y otra, no pueden ni deben ser confundidas, tanto por ser cosas distintas como por los efectos diversos que de ellas se derivan, ya que la primera hace relación a la forma, se ha de fundar en la falta de las condiciones y requisitos que para comparecer enjuicio se expresan en el núm. 2.º del art. 533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, originando su infracción el recurso de quebrantamiento que aquí se examina; mientras que la segunda, sine actione legis, se basa en la falta de acción, de razón y de derecho que asiste al que litiga, falta que, por afectar al fondo del asunto, a la esencia de la pretensión que se reclama, sustancia al pleito, su vulneración da lugar al recurso de casación por infracción de Ley) al referirse a la necesidad de esa actuación conjunta de todos los condueños, debe entenderse dentro del espectro del art. 533.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con apoyo en una serie de resoluciones jurisprudenciales, en la línea de que, como entre otras, ya se sentó en la de 17 de junio de 1927 de que si bien cualquiera de los partícipes puede comparecer enjuicio en asuntos que afecten a la comunidad ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin embargo, ello no es posible si la acción se ejercita en el propio nombre de un comunero sin citar a los demás condueños, que, es cabalmente, lo acontecido en este litigio, pues, asimismo, deviene evidente, conforme a la línea jurisprudencial que se cita en el motivo, que habida cuenta de la naturaleza de copropiedad por cuotas ideales o "Copropietas" romana (en la que rige, entre otros, el principio procesal de quo in pro indiviso non potest agere pro cuota) existente sobre la finca arrendada, regulada pues art.. 392 y siguientes. del Código Civil, si, por un lado, se precisa a tenor del art. 397 el consentimiento de todos los partícipes o condóminos para alterar la cosa en común y que según el art. 398 para la administración y mejor disfrute serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, salvo, según aquella interpretación judicial, que el acuerdo o actuación minoritaria o individual beneficie a los demás, es claro y no necesita de mayor razonamiento que cuando, como ocurre en autos, la actuación contenciosa tendente a la extinción del arrendamiento de dicha finca -es un auténtico acto de administración de uno de los condóminos- se ha realizado con la oposición expresa del otro, será porque aquella no le beneficia -sólo se rechaza en el mundo de los intereses aquello que perjudica-, por lo que cede, en consecuencia, el factor presuntivo del beneficio que podría viabilizar esa conducta unilateral, lo que culmina en la estimación del recurso, sin necesidad de examinar el resto de los motivos dictándose la correspondiente sentencia interlocutoria sin resolver, pues, el fondo del litigio".

Más recientemente la Sentencia de 16 de marzo de 2011, declara que: "Dice la sentencia de 18 de julio de 2007, y reproduce la posterior de 30 de abril de 2008, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990  -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios.

Declarando, incluso, entre otras, las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996, que "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal".

Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - Sentencia 2 de diciembre de 1989 -, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción", strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular (SSTS 10 de mayo 1995; 18 de julio 2007)". En parecidos términos se pronuncian las Sentencia de 22 y 30 de diciembre de 2.009.

Del tenor de estas consideraciones, y dando por acreditado que el Sr.  Cecilio, en su condición de propietario de uno de los inmuebles que integra dicho complejo inmobiliario, manifiesta su expresa oposición a la acción ejercitada por la actora, y sin que conste que se trate de un acuerdo de la mayoría, es decir, que el presidente de la comunidad de bienes actora actúe como representante, y en el ejercicio de esa voluntad colectiva, ha de concluirse que esta Comunidad de Bienes actora carece de legitimación activa, no porque se haya producido un acontecimiento posterior a la presentación de la demanda que se la haya quitado, sino que no la tenía al momento inicial de presentación de la demanda, es decir, ab initio.