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martes, 10 de enero de 2012

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Agencia inmobiliaria. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 21 de septiembre de 2011 (D. ANTONIO CARRIL PAN).

PRIMERO.- La apelación se alza contra la estimación de la demanda y la condena de los demandados a pagar la retribución de una mediación en la venta de un hotel adquirido por los demandados.
SEGUNDO.- En la sentencia de 14 de enero de 2010 ya tuvimos oportunidad de señalar que: "Como ya señaló en su día la sentencia del TS de 21 de mayo de 1992, "El contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en S. 26-3- 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final [SS. 21-10-1965 (RJ 1965\4600), 3-3-1967 (RJ 1967\1243RJ 1988\1540) y 6-10-1990 (RJ 1990\7478)]. Lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19-6-1981 (RCL 1981\1817 y 2024), que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General".
Por su parte la sentencia del mismo Tribunal de 30/4/1998  señala "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991 [RJ 1991\2447 ], 10 marzo 1992 [RJ 1992\2167 ], 19 octubre  y 30 noviembre 1993 [RJ 1993\7744 y RJ 1993\9222], 7 marzo 1994 [RJ 1994\2198] y 17 julio 1995). Y la de 20 de mayo de 2004 señala que "ciertamente la jurisprudencia de esta Sala viene exigiendo para que el contrato de agencia inmobiliaria genere derechos económicos a favor del agente, el requisito de la eficacia de la intervención profesional del agente (sentencias de 5 de febrero de 1996, 21 de octubre de 2000 EDJ 2000/35377 y 9 de marzo de 2001 EDJ 2001/2046)".
Más recientemente la sentencia de 11 de julio de 2011 del TS señala: "Como se declara, entre otras, en SSTS de 30 de marzo de 2007 [1474/2000] y 25 de mayo de 2009 [RC nº 283/2005], el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas).
Según esta misma jurisprudencia, la naturaleza de dicho contrato exige que el mediador ponga en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que pueda llegar a concluirse un contrato; el mediador tiene derecho a cobrar el premio cuando el contrato llegue a celebrarse, estando sometido a la condición suspensiva de su celebración, salvo pacto expreso (SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004, 13 de junio de 2006, 30 marzo 2007 [1474/2000] y 10 de octubre de 2007 [RC n.º 4049/2000]).
Ateniéndonos a la referida doctrina jurisprudencial se plantea la cuestión fundamental de si mediante la actividad desarrollada por las actoras la demandada o los demandados han logrado su propósito de comprar el hotel, y si por ello se produjo un justo devengo de los honorarios pactados a favor de las actoras, cuestión que la sentencia de instancia ha resuelto en forma afirmativa, obligando al demandado y a la sociedad compradora, de la que es administrador único, al pago de la retribución pactada en su día por el demandado con las demandantes. (...)
SEXTO.- Invoca seguidamente la apelación la inexistencia del contrato de mediación y ello lo hace invocando la carencia de encargo y las contradicciones en las que incurren las demandantes y a las que ya hicimos referencia en fundamento 4º.
El motivo se rechaza a la vista del documento uno de demanda, en el que el Pedro Enrique promete la retribución a la mediación en marzo del 2007, reconoció la realidad de la mediación en agosto de 2007, escribiéndolo de puño y letra y firmándolo, cuya realidad acredita la conclusión del perito al establece la coincidencia entre las firmas obrantes en el documento manuscrito y el documento privado de paga y señal de la participaciones, cuya firma auténtica de  Pedro Enrique  no presenta duda alguna a este Tribunal, constituyendo la negación de la firma de aquel documento un acto temerario y de mala fe, dado que el documento privado forma parte esencial de la adquisición definitiva y carecería de toda lógica que no fuese firmado por el adquirente, al tiempo que la realidad de la mediación se deriva también del contenido del fax dirigido por Pedro Enrique a una de la demandantes el 11/2/2008, en el que se reconoce implícitamente la intervención mediadora y la asistencia de la actoras a las diferentes reuniones celebradas, y a la vez se les solicita aclaración respecto de la voluntad de los vendedores, documento incorporado a los autos en fase de apelación, siendo de destacar que la mediación no requiere de documento escrito, ya que, como señala la STS de 5/2/1996, "la obligatoriedad de ambas modalidades de corretaje, vincula a las partes en el contrato "cualquiera sea la forma en que se haya celebrado" (artículo 1.278 del Código civil), como deriva de la libertad de contratación del artículo 1.255  del mismo cuerpo legal y confirma el artículo 1.091 del propio Código ; siendo admitida por la jurisprudencia su forma verbal e incluso tácita, y en tal sentido establece la sentencia del TS de 30 de marzo de 2007  "la peculiar naturaleza del contrato de mediación permite, en efecto, su constitución de modo tácito, en aplicación de las normas del mandato (STS de 2 de junio de 1981, 13 de julio de 1987, 1 de marzo de 1988 y 24 de noviembre de 2004, 18 de diciembre de 2006 y 29 de diciembre de 2006), e incluso exige tomar en consideración que no siempre se acepta el carácter contractual de la fuente de la mediación, pues a veces el mediador, sin encargo previo, indica a la parte la oportunidad de concluir un negocio con otro, y éstos lo concluyen aprovechándose de la actividad desplegada por el mediador. La doctrina entiende que la efectiva celebración del contrato definitivo implica en estos supuestos la aceptación de la oferta de mediación hecha por el corredor si no existe un acto previo de fijación o confirmación, como ocurre en el supuesto de autos.
Por lo referido se rechaza el motivo.

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