Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 21 de diciembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).
Tercero.- Del mismo modo ha de ser rechazada la pretensión atinente a una moderación de la cláusula penal pactada que, al margen de ceñirse a una cantidad carente de sustento como precio de mercado, resulta improcedente en atención a la finalidad de esa cláusula pues como indica la STS de 13 de febrero de 2008 recordando la Sentencia de 12 de diciembre de 2006, el artículo 1154 del Código Civil "contiene un mandato para el juzgador en orden a proceder a moderar equitativamente la pena pactada por los contratantes en los supuestos de cumplimiento parcial o irregular (SS. 6 de octubre de 1976, 20 de octubre de 1988, 2 de noviembre de 1994 y 9 de octubre de 2000).
Constituye, pues, "presupuesto ineludible" para la aplicación del citado precepto, como señala la Sentencia de 8 de octubre de 2002, que el deudor cumpla en parte o irregularmente la obligación; teniendo señalado la doctrina jurisprudencial de esta Sala -Sentencia, entre otras, de 5 de julio de 2006 - que "la facultad que permite al Juez, a tenor del artículo 1154 del Código Civil, moderar3 equitativamente la pena cuando la obligación principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casación - sentencias de 12 de febrero de 1998 y 9 de octubre de 2000, que recogen otras anteriores-", y ello por cuanto, prosigue la Sentencia reseñada, "la valoración de la posibilidad de aplicar tal moderación es una "questio facti" que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal "a quo" y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciación ilógica e irracional. Y así se establece en la doctrina jurisprudencial de esta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910 hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas más".
En suma, como recuerda la Sentencia de 10 de mayo de 2001:"el art. 1154 del Código civil es una norma de carácter imperativo, cuyo supuesto de hecho es el cumplimiento parcial, irregular o defectuoso, que no lo es ni el cumplimiento pleno ni el incumplimiento total y cuyo efecto es la moderación equitativa por el órgano jurisdiccional para evitar la situación de injusticia que implicaría cumplir toda la pena, cuando no se ha incumplido toda la obligación".
Ahora bien, no obstante lo anterior, es también doctrina constante del Tribunal Supremo, recogida en la Sentencia de 14 de junio de 2006 y las que en ella se citan, que "cuando la cláusula penal está prevista para un determinado incumplimiento parcial, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente aquel incumplimiento parcial. Por ello, la moderación procede cuando se ha incumplido en parte la total obligación para la que la pena se previó, de modo que como afirma la doctrina, la finalidad del precepto no reside en si se debe rebajar equitativamente una pena excesivamente elevada, sino que las partes al pactar la pena pensaron en el caso del incumplimiento total y evaluaron la pena en función de esta hipótesis, porque cuando se previó para un incumplimiento parcial, la cláusula se rige por lo previsto por las partes".
Así pues, en la medida que se ha contemplado el incumplimiento parcial por desistimiento anticipado del contrato por la arrendataria, enlazándose precisamente al mismo la pena del abono de las rentas hasta la expiración del contrato, no puede pretenderse de aplicación la facultad de moderación que dispone el artículo 1154 del Código Civil. Así, entre otras, lo fijan las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2002 y 10 de mayo de 2001. Esta última Sentencia establece con rotundidad que "aplicar aquella facultad cuando la cláusula está prevista para un determinado incumplimiento parcial, sería ir contra el principio de autonomía de la voluntad, que proclama el art. 1255 del Código Civil y el principio de "lex contractus" del art. 1091 del mismo código: ambos consagran el principio básico del derecho de obligaciones: "pacta sum servanda", que no pueden ser sustituidos por el órgano jurisdiccional".
Cuarto.- En lo que entendemos sí que asiste razón a la recurrente es en el concreto alcance que ha de darse a la cláusula penal en atención a la literal interpretación de su establecimiento en el contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.281 del Código Civil que viene a establecer el principio "in claris non fit interpretatio", puesto que en la cláusula II del contrato se establece para el supuesto contemplado del desistimiento unilateral del arrendatario "...vendrá obligado a satisfacer al arrendador, en concepto de indemnización, una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir", de donde resulta con toda claridad que la voluntad de las partes fue ceñir el alcance de la indemnización al concepto estricto de renta con exclusión de las cantidades correspondientes a servicios y gastos comunes conceptos que, como pone de relieve la recurrente, se contemplan por separado en distintas cláusulas contractuales llegándose a establecer respecto de esos gastos (cláusula VI) que "...los mismos serán pasados al cobro coincidiendo con el vencimiento de la renta, pero en concepto separado", de modo que entendemos no cabe en ningún caso realizar una interpretación extensiva respecto del estricto alcance de la cláusula penal pactada y ha de cuantificarse la indemnización por ese concepto en la suma de la renta mensual por los nueve meses restantes hasta la finalización del contrato, más el IVA correspondiente que admite la recurrente, a la que debe adicionarse la cantidad de 6.406,99 euros correspondientes a los conceptos devengados en el mes de noviembre. Debe por tanto estimarse parcialmente el recurso en ese sentido.
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